Préparer son financement pour faire construire sa maison individuelle

Que vous ayez décidé de faire les démarches vous-même ou que vous fassiez appel à un courtier en crédit immobilier, préparer son financement pour faire construire sa maison est une étape importante de votre projet. Surtout ne la négligez pas ! Profil emprunteur, capacité d’endettement, apport personnel, etc., voici tout ce que vous devez savoir pour réussir votre demande de prêt immobilier.

Vous avez trouvé le terrain, vous avez choisi votre plan de maison et vous connaissez désormais le montant total de votre projet de construction. La prochaine étape est donc de trouver le financement pour concrétiser votre rêve. Pour cela vous devez comprendre chacun des éléments qui constituent un dossier de financement. Parce qu’un plan de financement bien conçu est la promesse d’un projet de construction réussi.

Définir son profil emprunteur, première étape pour préparer son financement

Il n’y a pas de secret : pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque vous devez montrer patte blanche, ou en d’autres termes rassurer votre banquier sur votre capacité à rembourser.

Quel que soit le nombre de banques que vous allez interroger, toutes vont notamment vous demander vos 3 derniers relevés de comptes. Ainsi, dans l’idéal, ne soyez pas à découvert, n’ayez pas trop de prêts à la consommation en cours ou n’ayez pas subi un refus de paiement dans les 6 mois qui précédent votre demande de prêt. Cela pourrait vous porter préjudice.

Votre situation professionnelle sera également étudiée. Être titulaire d’un CDI (Contrat de travail à Durée Indéterminée) est un gage de sécurité pour les banquiers. Si vous achetez en couple et que l’un de vous deux est en CDD (Contrat à Durée Déterminée), le taux d’endettement sera calculé sur le seul CDI. Pour les indépendants, les banques examineront leurs revenus sur les 3 dernières années afin de s’assurer que leur situation professionnelle est stable.

Prévoir un apport personnel pour optimiser son emprunt immobilier

L’apport personnel désigne la somme d’argent que vous pouvez fournir en tant qu’emprunteur pour financer votre projet immobilier. En général, cette somme représente l’épargne dont vous disposez et qui sera mise dans le financement de votre projet de construction pour simplifier l’obtention du prêt immobilier.

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) demande aux banques de limiter le risque de crédit. Par conséquent il est difficile d’emprunter sans apport. Donc plus votre apport sera important, plus vous aurez des chances de voir votre dossier de financement accepté.

Ayez également en tête qu’avec un apport personnel, vous emprunterez moins, sur moins longtemps et vous pourrez bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt. Votre effort sera donc récompensé sur le long terme !

Connaître sa capacité d’endettement

La capacité d’endettement représente le montant maximum des mensualités que vous êtes capable de rembourser chaque mois, compte tenu de vos charges et de vos revenus actuels.

Concernant votre capacité d’endettement la règle est immuable : votre mensualité de prêt ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus nets de charges (vos charges étant vos autres crédits, une pension, etc.).

A la capacité d’endettement est donc associé un taux d’endettement. Sur ce point aussi, les autorités bancaires sont catégoriques : elles ne souhaitent plus que les banques dérogent à la règle, sous peine de sanction. Le taux d’endettement devra être inférieur à 35 %.

Pour calculer votre taux d’endettement, appliquez la méthode de calcul suivante : dépenses / revenus x 100 = pourcentage (ou taux) d’endettement.

Conserver un reste à vivre

Vous devez pouvoir vivre correctement pendant toute la durée de votre prêt, cela va de soi. Il faut donc que vous ayez un « reste à vivre » convenable une fois que les charges incompressibles sont déduites de vos revenus.

Pour déterminer votre reste à charge, chaque banque à ses propres critères. Vous pouvez cependant compter en moyenne 1 200 € à 1 500 € pour un couple, plus 300 € à 500 € par enfant à charge par mois.

Obtenir le meilleur taux d’intérêt possible au regard de son profil emprunteur

Le taux d’intérêt d’un prêt immobilier est directement lié au montant que vous avez besoin d’emprunter et à la durée de remboursement de votre emprunt. Par conséquent, un capital emprunté important et une longue durée de remboursement font indéniablement augmenter le taux d’intérêt.

C’est pourquoi vous avez tout intérêt à prévoir un apport personnel d’au moins 10 % de la somme empruntée, pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un bon taux de prêt immobilier.

Mais l’apport personnel n’est pas le seul critère pris en compte. En effet, chaque banque a sa politique commerciale du moment. Certaines peuvent vous accorder des remises sur leurs barèmes officiels, notamment si votre dossier est bon. Il est donc intéressant et recommandé de solliciter plusieurs banques et de comparer leurs propositions.

Cette étape peut très vite être chronophage. N’hésitez pas à mandater un courtier pour gagner du temps. Parce qu’il connaît les critères des banques, ainsi que votre profil emprunteur, le courtier sélectionnera pour vous les banques les plus susceptibles de vous suivre et vous présentera des offres de prêt cohérentes avec votre dossier.

Autre option pour obtenir la meilleure offre bancaire : faire appel à l’expertise financière de son constructeur. Chez Maisons d’en France Poitou Limousin, nous pouvons vous conseiller et vous orienter vers des professionnels reconnus pour le financement de votre projet de construction. Contactez un conseiller habitat pour étudier votre plan de financement.

Choisir la bonne assurance emprunteur

Pour pouvoir vous prêter de l’argent, les banques ont besoin de garanties également. C’est là qu’intervient l’assurance emprunteur ou l’assurance de prêt immobilier, cet autre élément indispensable de votre financement. Ainsi, dans le cas où l’emprunteur est dans l’incapacité de rembourser son crédit, l’assurance-emprunteur prend en charge le remboursement du prêt et permet à l’organisme prêteur de récupérer la somme prêtée.

L’assurance emprunteur protège aussi l’emprunteur et ses proches. En cas de sinistre, d’incident ou de chômage, l’assurance emprunteur vous soulage du remboursement de votre prêt immobilier et ne laisse pas vos proches dans l’embarras.

Vous l’aurez donc compris, et même si son coût est parfois dissuasif, une assurance emprunteur est vivement recommandée, si ce n’est obligatoire, pour contracter un prêt immobilier.

Lors de la souscription au crédit immobilier vous aurez deux possibilités :

• Soit accepter l’assurance emprunteur de la banque prêteuse, c’est-à-dire signer le contrat de groupe.
• Soit souscrire une assurance externe auprès d’un assureur individuel, on parle alors de délégation d’assurance, permise par la loi Lagarde depuis 2010.

Pour faire baisser le prix de l’assurance emprunteur, n’hésitez pas à comparer différentes propositions d’assurance emprunteur. Cette démarche peut vous permettre d’obtenir jusqu’à parfois plus de 50 % d’économies par rapport à une assurance banque (selon le profil emprunteur et à un niveau de garanties équivalent).

Tester sa capacité d’emprunt avec notre simulateur de financement

Vous l’aurez compris : pour avancer sereinement dans votre projet de construction, la question du financement est centrale. Chez Maisons d’en France Poitou Limousin, nous sommes à vos côtés à chaque étape de votre projet, y compris pour les démarches financières.

C’est pourquoi nous avons mis en place un outil en ligne gratuit de simulation de financement.

Rapidement, en quelques clics et sans engagement vous obtenez une première estimation de votre capacité d’emprunt. Vous pouvez ajuster, grâce aux différents réglages, le montant de la mensualité ou la durée de remboursement souhaité pour obtenir des simulations conformes à vos attentes.

Besoin d’une estimation personnalisée ? Remplissez notre formulaire de contact et un courtier prendra rapidement contact avec vous échanger plus en détails sur votre projet.