6 conseils pour bien choisir son terrain constructible

Trouver le terrain pour faire construire votre maison neuve est la première étape indispensable de tout projet de construction. Cela ne se révèle pas toujours si simple ! Règles d’urbanisme, nature du sol, orientation, etc. plusieurs critères doivent être pris en compte pour éviter des impasses ou de commettre une erreur. Vous faire accompagner par votre constructeur est sans aucun doute une bonne idée. Découvrez nos conseils pour choisir le bon terrain constructible.

Trouver et choisir un terrain est la base d’un projet de construction. Mais quelles sont les questions à se poser et les points à vérifier ? Qu’est-ce qui détermine le choix d’un terrain constructible ?

1. Fixer le budget de projet de construction

Avant de démarrer votre recherche, commencez par définir le montant global de votre budget. Ce dernier comprend l’achat du terrain, la construction de votre maison et les frais annexes (éventuels frais d’agence, frais de notaires, terrassement, taxes locales, etc.). A partir de cette information, vous pourrez déterminer le montant que vous pourrez attribuer à l’acquisition du terrain.

Bien évidemment le prix d’un terrain dépendra entre autres de son emplacement (les prix sont différents d’une région à l’autre, d’un département à l’autre et même d’une commune à l’autre dans une même agglomération) et de sa superficie. Dès lors que vous aurez en tête un prix d’achat, vous pourrez sélectionner les offres de terrain en conséquence.

2. Choisir la localisation du terrain constructible

Où avez-vous envie de vivre : à la ville ou la campagne ? Recherchez-vous un terrain en lotissement ou préférez-vous une parcelle isolée ? Répondre à ces deux questions vous aidera à définir votre zone de recherche.

Les terrains en ville sont souvent proposés dans des programmes de construction de lotissement et sont d’une superficie plus réduite. Un terrain isolé est généralement plus grand. Mais attention, ce type de bien est souvent non viabilisé, c’est-à-dire non raccordé aux différents réseaux (eau, électricité, etc.). Le prix pour la viabilisation d’un terrain dépend de nombreux paramètres tels que l’implantation de la maison, la situation des coffrets EDF, télécom et eau. C’est un critère à prendre en compte pour votre budget.

Pensez également à votre mode de vie : quelles sont vos habitudes pour aller travailler ? Avez-vous besoin d’un accès rapide à un réseau routier ou à une offre de transports en commun ? Aurez-vous besoin d’une école primaire, d’un collège ou d’un lycée à proximité ? Y-a-t-il des commerces dans le quartier ?

3. Prendre en compte l’environnement actuel et futur du terrain

Vous n’y pensez pas tout de suite mais lorsqu’on achète un bien immobilier ou qu’on fait construire, la question de la revente se posera à un moment ou à un autre. Pour mettre toutes les chances de votre côté, choisissez un terrain à construire situé à proximité de certaines commodités comme une école, des commerces, un cabinet médical, une pharmacie, etc.

Soyez également vigilants aux nuisances que peuvent générer les axes routiers plus ou moins proches, la présence d’un chemin de fer ou d’une gare, ou encore des couloirs aériens. Ils pourraient à terme déprécier votre maison.

Rendez-vous en mairie pour connaître les grands projets de construction ou d’aménagement à venir sur la commune. La création d’un échangeur d’autoroute par exemple pourrait venir compromettre votre projet ! Pensez également à interroger vos futurs voisins sur la vie de quartier, pour connaître quels sont ses avantages et ses inconvénients.

4. Se renseigner sur les règles d’urbanisme de la commune

Acquérir un terrain constructible implique de respecter les règles d’urbanisme en vigueur sur la commune d’habitation. Quel est le style architectural local ? Quels sont les matériaux de construction obligatoires ? Les constructions R+1 sont-elles autorisées ? Le terrain est-il piscinable ? Le terrain à bâtir est-il situé en zone naturelle ? Etc.

Pour vous assurer que le terrain repéré sera en accord avec votre projet de construction, vous pouvez consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce document vous permet de connaître les autorisations et surtout les restrictions qui peuvent exister en termes de construction de maison individuelle.

Sachez que votre conseiller habitat Maisons d’en France Poitou Limousin peut vous aider à trouver le terrain qui répondra à toutes vos attentes, et qu’il peut également s’occuper de déchiffrer et de comprendre pour vous le PLU de la commune.

5. Vérifier la superficie et la configuration du terrain

Quand on fait construire, c’est la maison qui s’adapte au terrain et non l’inverse. Nous devons donc prendre en compte la superficie et la forme du terrain pour imaginer une construction implantée harmonieusement.

Le terrain est-il en pente ou offre-t-il une surface plane ? Est-il rectangulaire, triangulaire ? Est-ce qu’il y a des arbres à proximité à conserver ou non ? Prenez bien le temps d’observer tous ces points lors de la visite du terrain et idéalement faites-vous accompagner de votre constructeur. Grâce à son expérience, il pourra vous dire si le terrain présente plus d’inconvénients que d’avantages.

Autre point important à vérifier : la nature du sol. Une étude du sol permet de choisir les bonnes fondations et de mieux définir le prix de la maison. En effet, la présence de remblais par exemple nécessitera des fondations spéciales, ce qui a un coût. Dans les secteurs à risque argileux, le vendeur devra obligatoirement vous fournir une étude de sol G1.

Enfin, troisième critère important, l’orientation de la future maison sur le terrain. Avec la règlementation environnementale en vigueur, votre maison doit être positionnée de façon à récupérer un maximum d’apport solaire pour faire des économies d’énergie. Le confort d’été doit également être pris en compte. Pensez par exemple à planter un arbre à feuilles caduques devant votre salon pour atténuer d’ici quelques années la chaleur du soleil en été.

6. Penser aux frais annexes et aux taxes locales qui s’appliquent au terrain

Au prix du terrain, plusieurs frais et taxes s’ajoutent et font indéniablement gonfler votre budget d’acquisition.

Les droits de mutation

Appelés plus communément frais de notaire, ils comprennent les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, les frais et débours ainsi que les émoluments (la rémunération du notaire). Ils comptent pour environ 7 % à 8 % du prix du terrain uniquement.

La taxe d’aménagement

Due pour toute nouvelle construction, la taxe d’aménagement est calculée en fonction de la surface de votre construction et varie d’une commune à l’autre. Elle est composée de deux parts, une part communale ou intercommunale et une part départementale. Elle est actualisée au 1er janvier de chaque année. Vous pouvez faire une simulation de calcul de la taxe d’aménagement sur le site du gouvernement.

La Participation au Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC)

Pour tout projet de construction situé dans une zone desservie par un réseau d’assainissement collectif, le propriétaire est redevable de la Participation au Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC). Cette redevance, non fiscale, est destinée au financement des projets en matière d’assainissement, comme la construction des réseaux principaux de collecte des eaux usées et des stations d’épuration. Elle est exigible lors du raccordement de la construction au réseau de collecte des eaux usées, au tarif en vigueur à la date du branchement de l’installation. Elle ne s’applique qu’une seule fois par construction.

La taxe foncière

Outre les taxes locales vous devrez également vous acquitter des impôts locaux comme la taxe foncière. Selon leurs revenus fiscaux de référence, les propriétaires de biens immobiliers doivent la taxe foncière chaque année. Sachez que lorsque vous faites construire une maison neuve, vous pouvez être exonéré pendant deux ans de la taxe foncière. Pour bénéficier de l’exonération de la taxe foncière, vous devez faire une déclaration aux impôts au plus tard 90 jours après la fin du chantier.

Vous souhaitez faire construire votre maison avec Maisons d’en France Poitou Limousin ? Nous pouvons vous accompagner pour la recherche foncière, puisque notre rôle est aussi de vous conseiller dans le choix final du terrain.